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Titulación de tierras, riesgo bancario y tasa de interés (OPINION)
El Estado es la entidad que menos ha evolucionado en el tiempo, en tanto está integrado por el territorio, los ciudadanos y el gobierno. El territorio es el eje transversal del propio Estado, los poderes públicos, el gobierno y sus instituciones, el mercado, los agentes productivos (familias y empresas), la ciudad y el modelo urbano.
El territorio, asiento del Estado dominicano, no llega a los 50 mil kilómetros cuadrados. Sin embargo, hay más de 150 mil kilómetros cuadrados de tierras en títulos falsos. Cerca del 90% de los terrenos urbanos carece de título definitivo de propiedad privada.
En la zona rural la situación es algo similar. El 90% de las parcelas de la reforma agraria está abandonada y en manos de terceros (cerca de 18 millones de tareas de tierras). De los casi cuatro millones de tareas de tierras pertenecientes al Consejo Estatal del Azúcar un alto % está ocupada, de manera irregular, por terceros.
La situación irregular por la que atraviesa la tierra urbana, carente de título definitivo de propiedad privada. La propiedad privada es el principio estratégico del mercado y el fundamento del régimen hipotecario.
La falta de titulación de las tierras urbanas y de un alto % de las tierras productivas (reforma agraria, CEA, y privadas) afecta, en un 70% o más, en la tasación de los bienes inmuebles construidos en las tierras urbanas. Esta problemática, falta de titulación de las tierras urbanas, sobre todo, impacta en el riesgo bancario y este a su vez en la inseguridad jurídica, inmobiliaria, y por demás en la tasa, alza, activa de interés bancario.
La sobrejurisdicionalización del mercado, y de manera especial del recurso productivo tierra, afecta el flujo normal financiero, crediticio y bancario y las ventas y compras de bienes inmuebles. Esta problemática encarece el valor del dinero vía el alza de la tasa activa de interés bancario.
La falta de titulación de las tierras urbanas ha reducido el mercado (agentes productivos) destino de la oferta monetaria, crediticia, y financiera del sistema bancario. La ‘’alta’’ inversión en bienes inmuebles en terrenos carentes de título definitivo de propiedad debe llamar la atención de las autoridades monetarias, bancarias y financieras del país.
Por otro lado, la irregularidad e inseguridad jurídica de las tierras rurales ha provocado la migración de la población rural hacia la ciudad. Por ejemplo, la población urbana del municipio de Sabana de la Mar supera el 92.7% sin que esta realidad responda a un modelo comercial, empresarial, industrial de tipo urbano y que reclame agentes productivos y una mayor mano de obra en las urbes, ciudades. Este éxodo de lo rural a lo urbano representa una demanda irregular de bienes inmuebles y de servicios lo que impacta, de manera negativa, en el mercado inmobiliario.
La inseguridad jurídica afecta el mercado y este a su vez ejerce presión que desborda la capacidad de respuesta de parte del régimen territorial, del sistema bancario y de la jurisdicción inmobiliaria, catastro.
El mercado, a su vez, se ve afectado por la ausencia de un modelo productivo, aula, investigación y desarrollo que aporte rentabilidad y eficacia al sistema bancario.
Otro gran dilema que aporta la problemática sobre la falta de titulación de la propiedad privada lo genera el hecho, cierto, de las antiguas parcelas de la reforma agraria y las propias tierras del Consejo Estatal del Azúcar que hoy son terrenos urbanos. Tales son los casos, para citar, de los municipio de Hato Mayor del Rey, Consuelo, San Pedro de Macorís, Guaymate, y Villa Hermosa, Santo Domingo Este, Villa Mella, los Alcarrizos, y los Distritos Municipales de las Cañitas, Guayabo Dulce..por tan solo citar. Estos casos se repiten en todo el territorio nacional.
Los bienes inmuebles construidos en tierras (urbanas, suburbanas y rurales) carentes de título definitivo de propiedad quedan subvaluados en un 70% o más de su valor de mercado..en tanto quedan fuera del sistema de estadísticas, y del valor real del producto bruto interno. La problemática territorial afecta el mercado e impacta de manera directa en los precios finales de los bienes inmuebles, en los ingresos públicos, en la seguridad jurídica, financiera y monetaria, el riesgo bancario y en el alza de la tasa activa de interés bancario.
La jurisdiccionalizacion del mercado es otro factor negativo que afecta la temporalidad y retrasa el debido proceso de la titulación definitiva de la propiedad privada. Esta situación viene dada en virtud de que el registro y titulación de estas, las tierras, es materia de trabajo de la jurisdicción inmobiliaria …dependencia del Poder Judicial.
Gobierno tras gobierno, las autoridades monetarias no han logrado inteligir la dimensión de la problemática de la falta de titulación de las tierras (urbanas, suburbanas y rurales) y su impacto, negativo, en el riesgo bancario y el mercado (agentes productivos).
La tierra es un recurso productivo, por lo tanto debe ser objeto de estudio del paradigma del proceso administrativo.
La titulación definitiva de la propiedad privada es el primer eslabón del sistema nacional de estadísticas. De ahi su importancia para el mercado y el modelo productivo nacional.
Los bancos tienen el riesgio bancario con el big data casi en cero.asi es que saben del cliente cuales son sus gustos y preferencias hasta lo que desea comprar ¿cuando y donde ? A traves de la tarjeta de crédito en cambio usted va a la Superintendencia de los bsncos a preguntar sobre la solidez y estado financiero del banco con que desea negociar y es el secreto mejor guardado del mundo.
Si usted hace negocio con un banco piden papeles
Como si usted estuviera negociando con una herencia y no con recursos propios ,los retrasos buroctaticos son interminables si es estatal puede estar detras lo mio o esperar que el negocio fracase ,se endeude el cliente y comprarle el bien a precio de vaca muerta.Se debe agregar que cada vez que se busca un agrimensor los linderos no son exactos para aumentar el papeleo y lo vuelvan a llamar para correguir la medida algo asi como cuando se
Equivocan con tu nombre al sacar la cedula .Todas esas disrupciones son las que matan la iniciativa privada y el emprendurismo que tanta falta hace para crear empleos.
el riesgo bancario viene dado por la falta de titulación, definitiva, de la propiedad privada..
Excelente articulo, el caso de la titulación sigue siendo un problema, el caso mas ilustrativo lo representa Pedernales. Este Municipio, en proceso de un gran desarrollo, con mas del 90% de sus tierras sin titulación. El Gobierno inicio un programa para resolver ese problema, esperamos que no se detenga hasta que los verdaderos propietarios obtengan sus títulos definitivos.
Ojalá que así sea