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2024: mal año para los bienes raíces (OPINION)
2024: mal año para los bienes raíces (OPINION)
Las cerca de 4 décadas que llevo ligado al Sector Inmobiliario de República Dominicana, me han permitido acumular los conocimientos suficientes para tener una experiencia que, basada en realidades vividas, me ayudan a ver el futuro y, hasta casi asegurar lo que podría pasar en el porvenir de los Bienes Raíces de nuestro país.
Para poder llegar al porqué de mi proyección anticipada de lo que nos espera en el 2025, debemos recordar un poco lo pasado para llegar al presente y poder visualizar el futuro.
Les voy a presentar algunos casos específicos para que ustedes puedan seguir mis ideas, recordar lo que vivimos, sentir lo que estamos viviendo en el presente año 2024 y llegar a percibir el futuro inmediato que representa el próximo año 2025.
Aunque solo me basaré en dos lugares en particular, que serán, la Ave. Jacobo Majluta en Santo Domingo Norte y Punta Cana, en la Provincia Altagracia, eso mismo se puede extrapolar a otros lugares como, por ejemplo la Ciudad Juan Bosh,
La Autopista San Isidro y el resto del país.
Empecemos.
Cierren los ojos un momento y retrocedan junto conmigo a la Ave. Jacobo Majluta del 2018, para no irme más lejos, que sea fácil de recordar y, al mismo tiempo, para que vayan comparando, lo que era en ese momento, con lo que es en la actualidad.
Iniciemos la ruta en la avenida que nos lleva al aeropuerto El Higüero o Joaquín Balaguer y lleguemos hasta la Ave. Hermanas Mirabal, para hacerles corto el trayecto.
Doblemos a la derecha y entremos primero a Colinas del Arroyo II, ahí en el momento del pasado que estamos viviendo de hace solo 6 años, apenas había algunos edificios diseminados en toda el área, muchísimos solares baldíos, con calles cubiertas de tanta maleza que a cualquiera le daba miedo transitarlas y, a la entrada del sector, una enorme cantidad de vallas publicitarias de los proyectos de apartamentos que se pensaban construir.
En la actualidad, Colinas del Arroyo II, es una ciudad cualquiera, repleta de edificios de apartamentos de 4 niveles que, en el 2018 eran llamados de “bajo Costo”, que han duplicado o triplicado su valor y que ya son acompañados por grandes torres con ascensor, planta eléctrica full y todas las características de las viviendas existentes en otros sectores de mayor capacidad económica.
Continuemos la ruta del 2018 y vayamos mirando a ambos lados de la Jacobo Majluta.
En ese momento y, a simple vista, solo veíamos “monte y culebra”. Sin embargo, para las mentes visionarias de los promotores y constructores de viviendas y comercios, ya se vislumbraba la gran ciudad que actualmente, en el 2024, tenemos en esa zona del Gran Santo Domingo, donde por doquier hay innumerables residenciales de apartamentos de 4 niveles, muchas torres de altos edificios, inmensas plazas comerciales, grandes tiendas, supermercados, cines, etc, etc.
Ese mismo fenómeno de crecimiento del sector inmobiliario se ha vivido en los últimos 6 años de Punta Cana y, yo estoy seguro, que lo mismo ha pasado en prácticamente toda la República Dominicana.
Ahora bien, durante esos 6 años, no todo ha sido color de rosa para constructores y compradores.
Los constructores se vieron afectados por unos incrementos inimaginables en los costos de los materiales de construcción que les obligaron a tener que aumentar los precios de venta por un lado y, por el otro, a revisar y actualizar los montos de las ventas que habían hecho uno o dos años atrás.
Fueron innumerables las quejas de los compradores ante ese aumento, para muchos violatorio a lo contratado, que les estaban haciendo los que les habían vendido por un valor muy por debajo del nuevo que le estaban queriendo aplicar.
Hubo una gran cantidad de demandas de todo tipo de los compradores a los vendedores, las cuales en su inmensa mayoría solo resultaron en ganancias para los abogados, pues ninguna empresa que persigue fines de lucro puede comprar a 3 para vender a 2 y, al final, simplemente se vieron obligados a negociar la mejor manera de pagar los aumentos de los materiales que les fueron transferidos.
Aun así, aquellos que siguieron adelante con sus compras han recibido grandes ganancias por plusvalía y, lo que ayer compraron a 3 hoy lo pueden vender en 5 o 6.
Como consecuencia de lo antes señalado, muchas personas que habían separado sus apartamentos decidieron devolverlos, esto, unido a aquellos que, lamentablemente no calificaron para el préstamo bancario, trajo como consecuencia que empresas constructoras que tenían todo separado o casi vendido, se vieran, sin tenerlo planeado, con un importante inventario de propiedades, prácticamente terminadas o ya listas para entrega.
Lo arriba indicado se fue dando poco a poco, se magnificó en los años 2022 y 2023 y, el 2024, año que nos ocupa, le llegó a muchas empresas constructoras con sus obras ya terminadas o en proceso de terminación, pero sin venderse, lo que significa un enorme capital estático en varilla y cemento, que, si bien es cierto que ha aumentado significativamente de valor por el asunto de la plusvalía, no menos cierto es que, los intereses de los préstamos adquiridos para las construcciones son un dolor de cabeza que afecta a las constructoras.
La sumatoria de todo lo negativo para el sector inmobiliario sucedido, sobre todo durante el período 2022-2023, tiempo en que también subieron las tasas de interés de los bancos, se magnificó en el año actual, por ser un año electoral en nuestra patria y en Estados Unidos, país que nos produce la mayor cantidad de compradores y, en un caso muy particular, por la enorme difusión que logró la demanda de estafa que varias personas le hicieron a Enmanuel Rivera.
Esa fue la gota que derramó la copa pues, la gran promoción que se le dio a ese caso, (UNA SOLA GOTA NEGRA, TE OSCURECE UN AGUA CRISTALINA) tanto dentro como fuera del país, unido a los innumerables mensajes negativos (con o sin razón) que hubo de los que se quejaron de los aumentos de precios y que, aunque no sea el caso, también se sintieron estafados, le mató el sueño a una enorme cantidad de personas que postergaron para después las compras de sus viviendas.
Aquí abro un paréntesis, pues, lamentablemente, aquellos que no compraron porque se llevaron de las malas noticias, cuando se decidan a comprar, van a tener que pagar mucho más por lo mismo.
Continuando con el tema y, a partir de aquí hablaremos del futuro, la experiencia vivida de situaciones parecidas en el pasado, me permiten asegurar, con poco temor de equivocarme, que el 2025 será un excelente año para el Sector Inmobiliario de República Dominicana.
El vaticinio es simple de analizar.
Ya lo peor pasó, los que antes de Enmanuel Rivera creyeron que les habían estafado por los mencionados aumentos de precios y que pensaron que era una forma de quedarse con sus dineros, con muy raras excepciones, la inmensa mayoría recibió lo que habían pagado para reservar sus viviendas y hoy, todos esos apartamentos devueltos, están listos para ser entregados a nuevos compradores o habitados por otros que los compraron posteriormente.
Esos mismos apartamentos que ya están construidos, se están vendiendo con precios actualizados y las inmobiliarias están llegando a acuerdos con los bancos para conseguir tasas preferenciales por uno o dos años para atraer a los compradores.
Muchísimos de los que no compraron, hoy están arrepentidos de no haberlo hecho y se están preparando para dar el paso en el 2025.
Las constructoras que superaron las crisis de los aumentos de los materiales de construcción, las demandas por los aumentos de precios a sus compradores, las andanadas de comentarios negativos y el desprestigio por las supuestas estafas, le pudieron demostrar a todos que no tenían razón en sus acusaciones y actualmente siguen construyendo con miras a un futuro mejor.
Eso también ha hecho renacer la confianza en el sector.
Para que el 2025 sea mucho mejor, hace falta que nuestras autoridades monetarias, encabezadas por mi apreciado y buen amigo el Lic. Héctor Valdez Albizu, Gobernador del Banco Central, establezcan las condiciones necesarias para que bajen las tasas de interés y ese sea otro de los atractivos que motiven a muchas personas a comprar sus viviendas o a seguir invirtiendo en los Bienes Raíces de República Dominicana.
En definitiva mi gente, yo no tengo la menor duda de que, aunque el 2024 ha sido un mal año para los Bienes Raíces, el 2025 será mucho mejor
jpm-am