Derecho penal e inmobiliario: la frontera entre el incumplimiento civil y el delito

POR CARLOS SALCEDO

El mercado inmobiliario en la República Dominicana asiste a un fenómeno procesal tan insidioso como preocupante: la conversión automática e indebida del incumplimiento contractual en una querella por estafa.

Ante la paralización de una obra, la insolvencia sobrevenida de un proyecto o la frustración natural de un negocio —ocasionadas en no pocos casos por el encarecimiento de insumos o el estrangulamiento financiero—, se acude con presteza a la jurisdicción penal no en busca de justicia, sino como mecanismo de presión, coerción e intimidación.

Esta práctica desnaturaliza la dogmática penal. El ius puniendi está concebido como la ultima ratio del ordenamiento jurídico, nunca como un ariete de cobro ni como un garrote reputacional. La inminente tipificación de la estafa inmobiliaria y de las estafas colectivas en el nuevo Código Penal responde a la urgente necesidad de sancionar esquemas piramidales y verdaderas maquinaciones fraudulentas. Sin embargo, no todo fracaso mercantil entraña dolo; ni toda inversión infructuosa constituye un crimen.

Para que se configure el delito de estafa, el engaño y las maniobras fraudulentas deben ser anteriores o concomitantes a la entrega del patrimonio. Cuando la causa de la paralización es la falta de liquidez o el riesgo del mercado, nos encontramos en la órbita del derecho civil y comercial.

Quien invierte asume los riesgos propios del negocio jurídico; pretender trasladar la incertidumbre del mercado al ámbito de la responsabilidad penal quebranta la lógica misma de las obligaciones contractuales.

En este turbulento escenario, las sociedades fiduciarias —reguladas por la Ley núm. 189-11— se han visto injustamente expuestas. Como administradoras neutrales y profesionales del patrimonio fideicomitido, las fiduciarias actúan bajo mandato del fideicomitente y no asumen el riesgo de la ejecución de la obra. Permitir querellas temerarias contra estos entes distorsiona el esquema de protección legal, erosiona la credibilidad del sistema fiduciario y afecta el clima de inversión.

El Ministerio Público tiene el deber de investigar los actos intrínsecamente dolosos y proteger al inversionista de buena fe. Pero, con igual rigor, está obligado a ejercer un filtro de tipicidad objetivo y oportuno para frenar esta modalidad de extorsión procesal. Confundir la patología civil con la conducta punible devalúa la justicia penal y debilita la seguridad jurídica de la nación.

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