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OPINION: Cuando la razón hotelera es social
Medido por su importancia económica ASONAHORES es, sin duda, el principal gremio empresarial del país. Eso no implica que sus posiciones sobre asuntos públicos que le competen necesariamente coincidan con los intereses colectivos de la sociedad. Sin embargo, tienen sobrada razón al oponerse a la nueva normativa que el MITUR ha emitido para permitir el levantamiento de torres en las áreas de Macao y Cap Cana en la Costa Este. El MITUR debe revocar esa desafortunada medida.
Debe admitirse que el asunto tiene ribetes controversiales. Para muchos parecerá conveniente que, al igual que en otros países, las torres se planten en la misma playa porque ellas generaran un mayor flujo de visitantes a la zona. Para otros las enormes torres no solo afean el paisaje sino que traen como consecuencia daños ambientales, hacinamiento y todos los problemas que se derivan de la saturación de los entornos. Otros aspectos a tomar en cuenta incluyen la visión general de desarrollo turístico del país y la distribución de los beneficios de la actividad turística.
Para enjuiciar mejor el conflicto debemos remontarnos al informe de la UNESCO sobre Macao elaborado en el 1968 por el reputado experto Arespacochaga y Felipe: ¨Esta zona de Macao es verdaderamente excepcional y entre las muchas playas turísticas que conocemos en la casi totalidad de los países del mundo, pocas ofrecen un agua más limpia, una finura de arenas mayor y una limpieza de las mismas tan excepcional que casi de duda de que las playas sean de verdadera área, toda vez que en sus compontes existe mucho detritus de concha limpia y nácar que le dan una blancura y una calidad especial. Puede afirmarse sin lugar a dudas que, entre las mejores playas del mundo pueden incluirse las de esta zona de Macao.¨
Reflejando el criterio de que las playas de la zona son las mejores del país, los primeros aprestos de su planificación visualizaron un desarrollo turístico dirigido a los segmentos más exclusivos y exigentes del mercado. El plan de Edes-Mendar del 1972 fue el primero en proponer este tipo de desarrollo y diez años más tarde, el primer Plan de Ordenamiento Territorial Turistico (POTT 1982) determinó, respecto al litoral de 62 kilómetros de playas que discurre entre Punta Nisibón y Juanillo, que la ¨ccombinación de factores positivos nos obliga a trazar las pautas de un desarrollo organizado del área turística para impedir un uso indiscriminado que atente contra el gran potencial que tiene esta área.¨
Pero la conciencia de que esta zona debía reservarse para un desarrollo de baja densidad se reflejó más claramente en el PNOTT de 1991 y esa visión fue ratificada por la Propuesta de Ordenación y Regulación del Desarrollo Turistico del Área Turística de la Costa Este que produjo en 1994 quien escribe y que patrocinó por iniciativa propia la Asociacion de Hoteles y Proyectos Turisticos de la Zona Este. Esa propuesta estableció densidades de menos de 15 plazas (camas) por hectárea para la zona rural, entre 15 y 30 para la suburbana y entre 30 y 50 para la urbana. La elevación máxima de los edificios se limitó a 4 niveles.
Ya en el 1996 se revisó la anterior versión del PNOTT del 1991 y tanto la nueva versión como el Plan Estratégico de Desarrollo Turistico (PEDTUR) del 2000 mantuvieron los mismos criterios. Sin embargo, nunca existió para la zona una normativa con carácter obligatorio hasta que la SECTUR la estatuyó mediante la Resolución Nº 154 en el 2005. Esta fijó en 4 niveles la altura máxima de los edificios en la primera línea de playa y la densidad de construcción quedó limitada a un máximo de 60 plazas por hectárea.
Ya en el 2008 un equipo de técnicos contratado por SECTUR y liderados por el Arq. Cristobal Valdez elaboró un Plan de Ordenamiento Territorial del Área Juanillo-Punta Cana-Macao que visualizó la competitividad turística asociada a la conservación ambiental y estableció los criterios para el desarrollo inmobiliario de la zona situando los proyectos inmobiliarios al oeste del bulevar. Este Plan propuso que el ¨índice máximo de ocupación del suelo será de 0,6 y el de ocupación total de 2.4 entre Macao y el Residencial Vista Cana y de 4,8 en Pueblo Bávaro. Esto significa que sólo se podrá ocupar la superficie edificable en el 60% de la superficie total del solar y hasta una altura máxima de 4 niveles en el primer caso y de 8 niveles en el segundo caso. Esta propuesta incluye una densidad máxima de 35 habitaciones/ha., desde Macao hasta el Residencial Vista Cana y de 75 habitaciones/ha. en Pueblo Bávaro y en una franja territorial de 1,000 mts de ancho al oeste de la carretera entre Verón y Cap Cana, desde el aeropuerto de Punta Cana hasta Cap Cana.¨
La propuesta del equipo del Arq. Valdez fue acogida casi en su totalidad en el Plan Sectorial de Ordenamiento Territorial Turistico Punta Cana-Bavaro-Macao, el cual fue elaborado bajo la egida del MITUR y oficializado mediante su Resolución No.07 del 2012. La misma establece que la vocación del área de Macao es propicia para un “Desarrollo urbano disperso, de baja densidad y compacto en su sección urbana”. La grafica adjunta demuestra que este Plan, el cual es el vigente aunque con la modificación del pasado octubre, prácticamente adoptó tanto las densidades como la altura de los edificios de los planes anteriores. Es decir, este mantuvo el criterio de que el desarrollo turístico debe ser de baja densidad y que la altura de los edificios deberá ser congruente con esa disposición.
En octubre pasado, sin embargo, MITUR varió la normativa para el área de Macao mediante la Resolución No.01-17, a fin de que inversionistas privados puedan construir torres de hasta 22 niveles y 77 metros de altura. Según declaraciones del Viceministro Técnico, los proyectos pertenecen a empresarios hoteleros de reconocida solvencia económica. Obviamente, esta decisión representa una negación de la visión de desarrollo que había prevalecido hasta entonces. ASONAHORES alega que no existen razones válidas para imponer un cambio tan radical en esa visión de desarrollo y tiene mucha razón.
Ahora bien, el hecho de que se haya aceptado esa visión de desarrollo por tantos años no es razón para que no pueda cambiarse. Pero resulta que esa visión es la que más conviene a los intereses colectivos de la sociedad dominicana. Existen varias razones de mucho peso para pensar así. La primera es que, en el largo plazo, a la nación le interesa salirse del sitial que hoy tiene en el mercado turístico internacional como un destino de masas barato. En el dilema entre calidad versus cantidad nos conviene más transformarnos a un producto turístico de calidad que seguir como un producto de masas. Esto así porque con la calidad vienen mayores ingresos y menor impacto negativo sobre los recursos naturales y la población. Permitir que el litoral de la región se convierta en un pandemonio de ambiente construido, con todos los efectos nocivos de la aglomeración y saturación, no armoniza con el objetivo de situarnos en un más alto peldaño del mercado turístico. Los proyectos de alta densidad deben, por tanto, localizarse al oeste del bulevar, tal y como lo propuso el equipo del Arq. Cristobal Valdez.
En segundo lugar, el país tiene el reto de distribuir mejor el desarrollo espacial de su industria turística. Donde al Estado le interesa más que acudan los inversionistas del sector es a las otras áreas con escaso o ningún desarrollo turístico, verbigracia Pedernales o Montecristi. Tampoco debe olvidarse que en el 2010 el renombrado economista francés Jacques Attali nos recomendó, en su Informe de la Comisión Internacional para el desarrollo estratégico de la República Dominicana (2010-2020), desarrollar un enclave de montaña y un enclave de hotelería de lujo con el objetivo de superar la imagen de destino de masas. Si a eso se añade que al país le conviene que menos turistas pisen la grama –dado el adverso impacto ambiental de las muchedumbres—se concluirá que menor densidad de construcción y de elevación de los edificios permite una mejor conservación de los recursos naturales.
En su Resolución 01-17 MITUR expone sus razones para cambiar la normativa de marras. El argumento principal de uno de sus considerandos es que ¨Punta Cana-Bavaro-Macao es el destino que registra el mayor crecimiento económico, la mayor expansión territorial, el mayor número de llegada de turistas y la mayor cantidad de nuevas inversiones, sin embargo, sus principales áreas de desarrollo costero se encuentran colmatadas y se desaconseja continuar con un modelo de desarrollo basado en la expansión horizontal, por lo que el aprovechamiento de los suelos y la introducción de modelos de implantación edificatoria diferenciada resulta pertinente.¨
Pero el hecho de que las áreas de desarrollo costero se encuentren ¨colmatadas¨ no es razón para variar la normativa. El modelo de desarrollo horizontal puede haber aprovechado los suelos y colmado los límites del desarrollo permitido, pero eso no justifica que deba abandonarse el modelo. La normativa se estatuyo precisamente para que el desarrollo no excediera esos límites. Cambiar esa normativa de golpe y porrazo podría ser una facultad potestativa del Ministerio, pero no cabe duda de que contraria las reglas del juego bajo las cuales se ha invertido en los proyectos hoteleros de la zona. De ahí que querer variarlos ahora para acomodar intereses particulares va en contra del interés nacional respecto al desarrollo turístico de la Costa Este. Ojala y las autoridades abracen la seguridad jurídica como criterio principal y, al rectificar, se pongan del lado del interés nacional y no del particular.
of-am
otra vez con tu culebrón de arti****s…? llado por favor a ti se te ve el refajo cuando te abajas. se nota que tus intereses están por encima de cualquier cosa y que eres una bocina de asonahores. has visitado a punta del este en uruguay…? a acapulco ? cartagena de indias ? cancún , benidor en españa…? ahí mismo en san juan,puerto rico…todos esos destinos turisticos mundiales hay torres altisimas en sus playas y orillas. dejense de cantaletas y dejen el país progresar, que por gentes como ustedes ese país es un caos y un desorden, porque ustedes le… Leer mas »