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Del contrato al título de propiedad: pasos claves
Hace varios años ayudé a una clienta a comprar un apartamento en un proyecto por la Ave. Jacobo Majluta. Todo perfecto: ella lo pagó cash con sus ahorros, contrato firmado, llave en mano. Pero, todavía no tiene su Título de Propiedad.
¿La razón? No me consultó y hoy me enteré de que nunca depositó en el Registro de Títulos los documentos finales que confirmaban la transferencia.
Vive tranquila… hasta que necesite vender, financiar o heredar, y descubra que legalmente el inmueble no figura a su nombre.
Esa anécdota resume por qué insisto en la debida diligencia después de la compra. En bienes raíces, cerrar no es solo pagar y mudarse: es inscribir tu derecho para que el Estado lo reconozca. Sin esa inscripción, tienes posesión de hecho, pero te falta la seguridad jurídica que abre puertas bancarias y protege tu patrimonio.
En República Dominicana, todo esto lo organiza la Jurisdicción Inmobiliaria, un sistema de registro de la propiedad inmobiliaria especializado, inspirado en el modelo Torrens. (de origen inglés). Su misión es simple y potente: identificar cada inmueble, quién es su dueño y qué cargas lo afectan, y dejarlo público y oponible a terceros.
La Jurisdicción Inmobiliaria combina órganos administrativos (Direcciones de Mensuras Catastrales y Registros de Títulos) y órganos judiciales (tribunales de tierras). Sus reglas se apoyan en principios como publicidad, prioridad, especialidad y tracto sucesivo: lo que está inscrito primero vale primero, y cada nuevo dueño se apoya en el anterior.
El documento estrella es el Certificado de Título. Es la “cédula” del inmueble: indica titular, ubicación, área y gravámenes. Con ese certificado a tu nombre puedes vender, hipotecar, donar o heredar con certeza. Sin él, cualquier operación se complica o sencillamente no procede.
Para que exista un título confiable, el inmueble debe estar bien mensurado. Ahí entra el plano catastral, elaborado por un agrimensor autorizado y aprobado por Mensuras Catastrales. El plano define linderos, área y colindancias, evitando superposiciones y confusiones futuras.
Hay dos procesos técnicos que escucharás mucho: saneamiento y deslinde. El saneamiento regulariza e ingresa un inmueble al sistema, generando su primer título. El deslinde precisa la porción exacta que será objeto de venta, hipoteca o subdivisión. Con deslinde, registras sin dudas.
Cuando compras, el paso clave es inscribir la transferencia en el Registro de Títulos. Ese depósito de documentos (contrato, acto de traspaso, impuestos, etc.) concluye con un nuevo título a tu nombre. Si te saltas esta etapa —como mi clienta—, quedas en un limbo que tarde o temprano sale caro.
Antes de firmar o inscribir, pide una Certificación de No Gravamen (o de Estado Jurídico). Es un documento oficial que indica si el inmueble tiene o no hipotecas, embargos u otras cargas. Es tu “radiografía legal”. Comprar sin verla es como conducir de noche sin luces.
Si el inmueble está hipotecado y ya pagaste la deuda, toca radiar la hipoteca: el banco emite el descargo y el Registro cancela la carga. Solo con esa radiación inscrita el título queda libre, listo para vender, refinanciar o poner como garantía en otra operación. Es muy importante que tengas en cuenta que eres Tú, quien debe llevar la radiación al Registro de Títulos. El banco NO lo hace por ti,
Quizá oigas sobre la Carta Constancia. Se ha usado por años como documento provisional en situaciones donde no había título individual. La tendencia normativa es sustituirla por títulos plenos, haciendo deslinde y regularizando. Lo mejor llegar a título definitivo lo más pronto posible.
En condominios, cada unidad tiene título propio y existe un reglamento que fija derechos y obligaciones (áreas comunes, cuotas, alquileres). Al comprar, revisa ese reglamento: te dice qué puedes y qué no, y evita sorpresas con mascotas, parqueos o rentas de corto plazo.
Tu “checklist” (lista de chequeo) práctico para que no tengas problemas futuros es: (1) Plano catastral aprobado; (2) Certificación de No Gravamen vigente; (3) Contrato/acto de traspaso bien hecho; (4) Impuestos pagados; (5) Depósito completo en el Registro de Títulos; (6) Retira y archiva tu Certificado de Título. Si hay hipoteca, agrega el paso de radiación cuando pagues.
Cierro como empecé: no basta con comprar bien; hay que terminar bien. La Jurisdicción Inmobiliaria dominicana te ofrece el andamiaje para invertir con confianza, pero la llave la tienes tú: haz la debida diligencia y deposita tus documentos hasta ver tu título a tu nombre. Con método y asesoría, tu inversión queda protegida y lista para lo que venga.
Siempre digo que la participación de un buen Asesor Inmobiliario te puede evitar perder tiempo y dinero, consúltalo con frecuencia y a tiempo.
jpm-am
La clienta pagó por la propiedad que adquirió, tomó sus llaves, ocupó el inmueble,y como en una novela de Kafka,se olvidó para siempre de la registración y título en la Jurisdicción Inmobiliaria/ Catastro,como de seguro le recomendó el Señor articulista y buen experto inmobiliario.