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Hoteles vs Airbnb en Punta Cana (OPINION)
Muchos me preguntan a diario sobre la ocupación hotelera en Punta Cana con la intención de tomar la decisión de invertir o no en la zona, ya sea para Airbnb/otras plataformas, el alquiler de largo plazo, y/o lo que está de moda, que es el pool de rentas.
Aquí les dejo, lo más claro posible, los resultados de lo que investigué sobre el tema y lo que, según mi criterio, podría ser una proyección ante la nueva oferta inmobiliaria que crece día tras día en la zona.
Punta Cana es el termómetro turístico de la República Dominicana. Tras la pandemia la zona recuperó y superó niveles pre-COVID: la ocupación anual pasó de 40.3% (2020) a 52.6% (2021), saltó a 77.3% (2022) y cerró 2023 en 80.6%. Son cifras sólidas para un destino de sol y playa maduro.
En 2024 el país promedió 76.4% de ocupación hotelera, con Bávaro–Punta Cana y La Romana–Bayahíbe por encima del 80%. Solo en febrero 2024 la ocupación nacional subió a 86.8% y el bimestre enero-febrero promedió 84.6%, señal de demanda sostenida.
El 2025 también arrancó fuerte: entre enero y julio, Bávaro–Punta Cana promedió 85.9%, liderando el país en ocupación. Para un mercado con amplia estacionalidad, mantener el “8” adelante varios meses seguidos es un mensaje claro al inversionista.
El «otro hotel»
Ahora, veamos la foto del “otro hotel”: las estancias de corta duración tipo Airbnb. En junio 2024–mayo 2025, Punta Cana registró ocupación media cercana al 49%, con tarifa diaria promedio de US$114.00 unas 179 noches vendidas y 5,198 listados activos. Esto representa un mercado profundo, pero más volátil.
¿Por qué la diferencia? Hoteles integrados capturan paquetes y grupos; los alquileres de corta duración dependen más de las revisiones de los clientes, los “me gusta”, ubicación y gestión. En temporada alta, muchos anfitriones superan la media; en baja, el hueco es mayor y el precio manda. Eso exige profesionalizar operación y marketing y no todos están preparados para hacerlo.
En alquiler de largo plazo, los rendimientos brutos en Punta Cana rondan 6.75% a 7.11%, con menor rotación de inquilinos y flujos más estables que el vacacional. Esto representa menos inconvenientes, menos estacionalidad, pero también menos beneficios en los picos que representan las temporadas altas.
Con la demanda al alza, el país proyecta más de 11 millones de turistas y un plan de sumar más de 9,000 llaves hoteleras en los próximos tres años. Más camas significan más competencia por huésped y presión sobre tarifas en temporada baja.
Estimaciones
¿Qué podría pasar?. Con un escenario base de ocupación hotelera anual de Punta Cana estabilizada entre 78% y 82% en 2026-2027, con picos de 85% o más en alta, y ligeras correcciones de tarifa en baja por mayor inventario. La clave será segmentar y diferenciar productos y aquí entra la importancia de saber definir qué o donde comprar ahora.
Para Airbnb y otras plataformas, estimo una banda de ocupación de 45%–52% con tarifas diarias promedios que serán sensibles a amenidades que atraigan a los clientes y una buena gestión. Los proyectos con administración profesional y propuestas para las familias o con playa y otras amenidades captarán mejor la demanda recurrente.
En el largo plazo, espero rendimientos brutos estables entre 6% y 8%, para los alquileres de largo término favorecidos por empleo turístico y llegada de nómadas digitales. La regulación ligera y el costo de vida competitivo seguirán atrayendo estadías de 6–12 meses en zonas consolidadas como Punta Cana que son buenas para vivir y vacacionar al mismo tiempo.
¿Dónde está la verdadera oportunidad?. Yo entiendo que en productos híbridos: condo-hoteles bien ubicados, con operación seria, enfoque en estadías cortas a medias (5–45 días) y estándares hoteleros, sobre todo con la modalidad del pool de rentas donde siempre tendrás ganancias. Los que administran el pool de rentas maximizan la ocupación anual y suavizan la estacionalidad con tarifas dinámicas.
Mi recomendación final: si buscas flujo fijo y estable, compra con fines de alquiler a largo plazo en sectores consolidados para vivienda; si buscas rendimiento superior con ingresos asegurados, usa pool de rentas con un operador profesional en la modalidad de condo-hotel con marca y gestión probada.
Algo muy importante, no olvides que, sea cual sea tu compra, la propiedad seguirá adquiriendo valor con el paso del tiempo y tendrás una excelente ganancia por plusvalía.
jpm-am
