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Posibilidad o no de que estalle una burbuja inmobiliaria (OPINION)
Hace unos días conversaba con un amigo español representante de una de las empresas de su país que están haciendo grandes inversiones en el sector inmobiliario de Punta Cana y, de manera natural, llegó su inquietud sobre la posibilidad o no, de que en la zona estalle una burbuja inmobiliaria.
Para que desde el principio mi parecer sobre el tema sea fácil de entender, les presentaré la definición que hace la IA (Inteligencia Artificial):
“Una burbuja inmobiliaria es un fenómeno económico que se produce cuando los precios de los Bienes Raíces aumentan de forma excesiva e injustificada. Esto se debe a la especulación y a que los precios se separan de los determinantes económicos fundamentales, como los salarios o el rendimiento de los alquileres”.
Como resultado de ese incremento excesivo en los precios, llega un momento en que los mismos son inalcanzables para la mayoría de los posibles compradores.
La imposibilidad de comprar hace disminuir la demanda; poco a poco se va creando una sobre oferta de propiedades disponibles, llega un momento en el que prácticamente se paralizan las compras y los constructores no tienen otra opción que bajar considerablemente los precios para no perder la totalidad de sus inversiones.
La preocupación sobre el tema es muy normal para los españoles debido a que en España sucedió una burbuja inmobiliaria que duró varios años lo que provocó una gran crisis social y económica.
Las causas fueron sencillamente el resultado de la definición arriba mencionada.
Los precios de las viviendas alcanzaron su pico, se construyeron una gran cantidad de inmuebles, las personas dejaron de comprar, hubo una sobreoferta y, en el 2007 estalló la burbuja con una caída drástica de los precios que también duró varios años para poder volver a la normalidad.
El caso de España fue muy diferente a lo que sucede en Punta Cana.
Uno de los elementos importantes que forman parte del problema que genera la burbuja, lo representa quienes son los posibles compradores, donde viven, cuales son sus ingresos, que objetivos les motivan a comprar, que esperan lograr con sus inversiones y su cantidad.
No es lo mismo tener una ciudad llena de propiedades en venta para compradores locales que vivan o quieran mudarse para ese lugar, que, tener un blanco de público mundial interesado en un pedacito de tierra donde hay una oferta limitada de apartamentos, villas, casas, locales comerciales, solares, etc.
Esto último es el caso de Punta Cana.
Ese pequeño espacio de nuestro país se ha convertido en un lugar paradisíaco en el que millones de personas de todo el mundo quisieran visitar, aunque sea una vez en sus vidas, o quedarse a vivir para siempre.
Desde mi punto de vista, en Punta Cana se desarrollan cuatro tipos diferentes de construcciones inmobiliarias, las cuales explico a continuación.
La primera, más grande y poderosa la representan las enormes inversiones en infraestructura hotelera.
Este tipo de construcciones, aunque tiene incidencia sobre el valor del terreno y esto a su vez aumenta el precio de los inmuebles, no constituye un elemento negativo pues, como no están a la venta, no forman parte de la oferta del mercado y, en lugar de ser un ente perturbador para la oferta y demanda de propiedades, representan la chispa catalizadora del desarrollo del área.
La segunda está dirigida a las construcciones de apartamentos, muchos de ellos tipos condo-hotel, a las casas o villas y, en menor proporción a locales comerciales.
Esta segunda categoría merece un análisis muy especial pues, al incrementar la cantidad de obras, hay una mayor demanda de solares, y, aunque todavía hay mucha tierra disponible, cada día aumenta de valor el metro de terreno, lo que a su vez hace que lo que se construye para la venta tenga un valor más elevado.
Ahora bien, aquí tengo que volver a lo señalado anteriormente sobre la infinita cantidad de posibles compradores que nos genera el turismo que visita, solamente los hoteles de Punta Cana, para no hablar de todos los que en algún momento pisan tierra Dominicana.
Veamos solamente el año 2023, lo que va del 2024 y la proyección con la que se espera termine este año.
Según las informaciones suministradas por el Ministerio de Turismo, a la República Dominicana llegaron 10,031,751 visitantes extranjeros en el 2023.
Por la vía aérea 7,863,542, de los cuales 3,788,198 aterrizaron en el aeropuerto de Punta Cana y la inmensa mayoría se hospedó en los hoteles de la zona.
De enero a agosto del año en curso nos visitaron 7,781,690, para un crecimiento de un 10% en relación con el mismo período del 2023, de los cuales 5,961,488 llegaron por vía aérea y, se espera que cerremos el año 2024 con una suma de visitantes extranjeros por en encima de los 11 millones.
Si llevamos esas cifras al aeropuerto de Punta Cana y solo le incrementamos el 10%, tendremos unos 4,167,017 para este año 2024 lo que sumado a los 3,788,198 del 2023 nos da un total de 7,955,215 de turistas que llegaron a Punta Cana en ese período.
Un elemento que se da con mucha frecuencia en esa parte de nuestra Patria es que muchos de los visitantes se interesan en comprar un apartamento o villa, muchos con fines de inversión y ganar dinero con la renta y otros con planes de retiro en ese maravilloso lugar donde todos quieren visitar.
Si de esas personas que nos visitaron por el aeropuerto de Punta Cana, solamente el 0.05% se interesara en adquirir una propiedad en el área, tendríamos unos 39,776 posibles compradores de los Bienes Raíces, sin agregar a los nacionales que también están comprando en la zona.
La tercera categoría de las construcciones y que también forman parte de la oferta inmobiliaria, la representan las llamadas viviendas de bajo costo, que en su mayoría son adquiridas por el mercado local y que se venden como pan caliente con mantequilla.
Para que tengan una idea, hace solo unos días que se comenzó la venta de un proyecto de 3,473 casas de 2 y 3 habitaciones con precios desde US$42,785.23 (sí, casas. No son apartamentos); una de mis clientes quería una de 3 habitaciones de esquina y ya se vendieron todas las de la primera fase por lo que tuve que venderle una de 2 habitaciones, y esas también, casi se están terminado.
Ese proyecto de casas de bajo costo está dirigido de manera especial a la enorme fuerza laboral que trabaja en los hoteles de la zona y da facilidades tan especiales que cualquier persona con un ingreso promedio tendrá la oportunidad de llegar a tener su techo propio.
El cuarto y último segmento de las construcciones de Punta Cana, lo representan las personas que tienen sus solares desde hace tiempo y ahora están haciendo sus viviendas sin fines comerciales por lo que, aunque tiene cierta influencia en el aumento del valor de la tierra pues disminuyen los solares disponibles, la cantidad no representa una amenaza para el sector.
De todo lo señalado podemos concluir que, si se mantienen las condiciones actuales en relación a la infinita cantidad de posibles compradores que representa el turismo que nos visita, unido a la gran cantidad de Dominicanos que se están interesando en invertir en Punta Cana, es muy difícil que en el futuro inmediato se produzca una burbuja inmobiliaria.
De la única manera que se detendría el extraordinario desarrollo turístico-inmobiliario que existe actualmente en Punta Cana, es si el Gobierno cambia las reglas del juego y elimina o disminuye considerablemente los incentivos que hoy en día constituyen la motivación especial del crecimiento que se vive en la zona.
Si el Gobierno decidiera matar la gallina de los huevos de oro, lo que se presentaría en Punta Cana no sería una burbuja inmobiliaria sino el asesinato del sector más productivo de divisas del país y el segundo generador de puestos de trabajo
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todo lo que sube eventualmente baja y si subio muy rapido caerá de la misma manera. ley economica antiquisima y que me temo se repetira en punta cana.