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Sobre el nuevo proyecto Domingo Savio
El gobierno anunció que el 67% de los 270,000 metros donde se construiría el nuevo Domingo Savio, tiene riesgo de inundación y peligrosidad sísmica para los próximos cincuenta años, razón por la cual se ha visto en la necesidad de replantearse el proyecto.
En primer lugar este anuncio proyecta la idea de que estamos frente a autoridades responsables que no improvisan decisiones, al margen del costo político que la medida pudiera implicar.
Ahora bien, independientemente de las buenas intenciones oficiales llama la atención el interés que tienen los residentes en que se les construya en ese lugar, a contrapelo de las recomendaciones técnicas.
Cuando estudiamos ingeniería civil en la universidad, nos enseñaron en la materia de diseño de puentes, que la altura de estas estructuras la definía el residente de más edad en la zona. Observen bien, no es ningún programa de computadora, estudio hidrológico estocástico o cualquier otro sofisticado. Sencillamente nada sustituye el registro histórico de precipitaciones en una zona determinada, como lo puede precisar el residente de más edad.
Otro aspecto que siempre hemos señalado, es el hecho de que pocos se han detenido a analizar el río Ozama en su curso en la ciudad. Se trata de un estuario, o analizando desde otro ángulo es una ría, que no es más que la penetración del mar por la costa, a causa del hundimiento de una parte del litoral. El proyecto de aprovechamiento del acueducto de Santo Domingo de las aguas del río Ozama se denominó desde el principio como Barrera de Salinidad, precisamente porque la cuña de agua salada penetra 25 kilómetros tierra adentro.
Lo anterior significa que una inundación del río Ozama, es considerar una precipitación similar al diluvio universal, ya que sería lograr la elevación del nivel del mar para que pueda haber un impacto en la zona. Por esta razón en términos personales me gustaría saber cuáles fueron los estudios, las instituciones y los consultores que se tomaron en cuenta para arribar a esa conclusión. Repito, ningún estudio por más sofisticado que sea, reemplaza la experiencia de los residentes en el lugar.
La expropiación.
Por otra parte, es lamentable que en pleno siglo XXI todavía no se comprenda el impacto que se produce al sacar gente de su entorno. Hoy en día se plantea la necesidad de incluir sicólogos y sociólogos, ya que se rompe un círculo social y familiar cuando los originales residentes son trasladados. En el caso de que tengan negocios, semovientes, y hasta sus progenitores, hijos y otros parientes en su entorno, resulta traumático movilizarse para otro lugar.
Existe un principio internacional que dice : El expropiado no debe quedar ni más pobre ni más rico que antes de la expropiación. Los propietarios de terrenos podrían sentirse más confiados y protegidos por parte del Estado, si realmente advierten que su situación personal no sufrirá deterioro y son resarcidos con un precio justo por el valor de su propiedad.
La expropiación es una institución de Derecho Público, constitucional y administrativo, que consiste en la transferencia coactiva de la propiedad privada desde su titular al Estado, mediante indemnización: concretamente, a un ente de la Administración Pública dotado de patrimonio propio. Puede expropiarse un bien para que este sea explotado por el Estado o por un tercero.
La expropiación posee dos notas características: primera, es una transferencia de carácter coactivo, lo que hace de ella una institución característica del Derecho Público que no puede ser asimilada a la compraventa prevista en el derecho privado; segunda, el expropiado tiene derecho a recibir a cambio una indemnización equivalente al valor económico del objeto expropiado, lo que la diferencia de la confiscación.
Existen dos teorías desarrolladas por la doctrina jurídica que justifican la expropiación. La primera es la propiedad originaria, la cual parte de la premisa que todas las tierras originalmente eran propiedad del Estado, y que con el tiempo los propietarios fueron adquiriéndolas en calidad de retracto, que no es más que el derecho que tiene una persona en ciertos casos para quedarse, por el precio actualizado a la fecha de la transacción, de una cosa adquirida por otra persona, o a recuperar una cosa vendida por ella misma.
La segunda teoría se basa en que el interés general está por encima del particular. En consecuencia, el Estado tiene la potestad de expropiar una propiedad privada, para satisfacer el interés colectivo, siempre primando el derecho de propiedad y el sentido de justicia.
Definición del valor de expropiación.
Para los fines del presente trabajo, se considerará que el expropiado no tiene interés en vender su propiedad de forma voluntaria, sino que ha sido fruto de una declaratoria de utilidad pública por parte del Poder Ejecutivo, para ejecutar una obra pública o privada en beneficio de la colectividad.
Una vez se emite el decreto de utilidad pública, se entiende existe un interés por parte del Estado, de ocupar la propiedad para ejecutar la obra que dio origen a la expropiación. Sin embargo, no necesariamente en esa fase ha habido un acuerdo entre las partes sobre el justiprecio planteado.
El justiprecio constituye el punto nodal del conflicto que se genera una vez declarada la expropiación, ante la ausencia de valores de tasación objetivos que reflejen el principio equitativo de que el expropiante no quede ni más rico, ni más pobre que antes de la expropiación.
Ante esta realidad, generalmente se acude ante un tribunal integrado por magistrados desconocedores del valor de expropiación, quienes generalmente se auxilian de peritos tasadores empíricos para estos casos, los cuales normalmente fundamentan la opinión de valor de conformidad con las investigaciones realizadas en el valor de mercado de la zona.
Para nuestra consideración definiremos el valor de expropiación de la siguiente manera : Es el valor convenido entre dos partes, una primera que necesita la propiedad de la segunda, y una segunda parte que no está vendiendo su propiedad y que se ve compelida a ceder su propiedad en la transacción, por el poder coactivo y punitivo del Estado. En el valor de expropiación se debe considerar el coeficiente de afectación que la nueva situación produce al propietario o poseedor de los terrenos.
Justiprecio
El primer paso que deben dar las dos partes, expropiante y expropiado, es sentarse en una mesa de negociación para fijar la cuantía a pagar por la propiedad. Esta fase puede tomar varios días, no necesariamente el valor se define en una reunión.
Si se llegare a un acuerdo satisfactorio para ambas partes, se dará por terminada la negociación. En caso contrario se incoará un procedimiento legal ante los tribunales de la República, el cual puede cesar antes, si durante el transcurso del proceso se produce un acuerdo.
El expropiado tiene derecho a presentar ante los tribunales una tasación con el justiprecio, realizada por un perito calificado para estos fines. No se tendrá en cuenta las plusvalías futuras resultantes de las obras a ejecutarse.
Transcurrido más de seis meses sin que el expropiado haya recibido su compensación económica, se procederá a una retasación del inmueble. Este proceso se repetirá semestralmente, si no se resarce oportunamente al afectado. En ningún caso el valor del inmueble retasado será menor al valor anterior más la inflación calculada con el Indice de Precios al Consumidor del Banco Central de la República Dominicana.
Queda entendido que el justiprecio siempre estará por encima del valor de mercado, en un rango que puede variar entre un 5% y un 300%, y dependerá de los siguientes factores :
- Ubicación de la propiedad.
- Tipo de documentación legal de pertenencia
- Uso intensivo del suelo. Superficie de la propiedad.
- Características del suelo.
- Normativas de uso de suelo en la zona.
- Consideraciones medioambientales.
- Situación jurídica del inmueble.
- JPM