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El centro histórico de SD sin población apreciable
Cual implacable sarna se cierne hoy sobre el Centro Histórico de Santo Domingo (CHSD) la amenaza de que la lenta pero creciente expulsión de sus vecinos desfigure su autenticidad. Las fuerzas del mercado y la aparente desidia de las autoridades se conjugan para que, en el sagrado recinto, el fenómeno asome su cabeza de medusa y convierta el lugar en un salar insípido.
Evitar el éxodo y lograr el arraigo se revela como una tarea compleja y difícil. Y más cuando la gran mayoría de los residentes no posee títulos de propiedad que avalen su permanencia en el sitio.
Entre los entendidos en la preservación de centros históricos es bien sabido que, en consonancia con las directrices de la UNESCO, la retención de sus residentes es un requisito clave. La población debe permanecer en ellos para impregnarle vida y evitar así que parezcan recintos museográficos.
Pero su función principal es la apropiación de los valores culturales e históricos que representa el centro histórico a fin de que, con esa conciencia, actúen de defensores y conservadores. Así serán mejores anfitriones de los visitantes nacionales y extranjeros.
Con la finalidad de apoyar el arraigo y evitar el éxodo, las autoridades han anunciado la intención de remozar unas 200 viviendas de los residentes más pobres. Eso se haría como parte de las actividades contempladas por un segundo proyecto a ser auspiciado por el BID una vez termine el actual.
Se asume que haciendo las viviendas más habitables y cómodas se lograría incentivar la permanencia. Se presume que los residentes asumirán el compromiso de repagar una parte del costo de la remodelación. Y hasta ahí parecería que la racionalidad se impone en el manejo del problema.
Sin embargo, este plan acusa problemas. El primero tiene que ver con el repago de los costos de la remodelación. El grueso de los residentes del CHSD tienen ingresos escasos y muchos de ellos califican como pobres. Según un censo del MITUR del 2015, la mayoría de los residentes habitan viviendas unipersonales y los hogares tienen un ingreso promedio inferior a los RD$10,000 mensuales. (Un 55% de las viviendas son apartamentos, un 21% casas independientes, un 10% en hilera o bloque y un 9% son piezas en cuarterías.)
De ahí que una intervención de la vivienda podría resultar una carga onerosa para el grueso de los residentes. Aun si se quiere limitar el remozamiento a la capacidad de pago, no habrá seguridad de repago y posiblemente el Estado tendrá que absorberlo todo.
Eso introduce el dilema de si para el Estado la prioridad del gasto público debe ser esa –para favorecer gente que ya tiene una vivienda– o si por el contrario debe ser proveerle vivienda a quien no tiene ninguna. En el CHSD un 56% de las viviendas son alquiladas y un 28% son propias y salta a la vista que, para el Estado, debe ser preferible ayudar a que los inquilinos adquieran una vivienda dentro del perímetro del recinto histórico. Si se asignara el gasto publico atendiendo a criterios de equidad, atender a los residentes que no poseen vivienda seria de mayor prioridad que atender a los que ya la tienen.
Por el otro lado, habría que preguntarse si el residente cuya vivienda se remozaría es sujeto de crédito. Ningún banco presta a quien, con esos fines, no tenga un título de propiedad que garantice el préstamo. Un estudio del PNUD del 2005 estableció que un 75% de los habitantes de la ciudad de Santo Domingo no tiene título de los terrenos en que vive y, según otras fuentes, la inexistencia de títulos afecta a casi un 80% de las viviendas del CHSD. (El problema se concentra en los barrios más pobres de San Antón, San Miguel y Santa Bárbara.) Aun cuando el Estado asuma el costo total de la intervención, resulta cuestionable hacer la inversión sin antes haber resuelto el problema del título.
Los terrenos no titulados del CHSD serían propiedad del Estado. Pero ocuparlos durante un largo tiempo no necesariamente da derecho sobre ese terreno. La legislación actual solo favorece al ocupante cuando el terreno que se habita no está registrado y cuando se ha ocupado por más de 30 años.
Habría entonces que determinar cuál es la situación de cada vivienda en el CHSD. La estatal Comisión Permanente de Titulación de Terrenos del Estado tiene como objetivo ¨promover el acceso a la propiedad inmobiliaria titulada por parte de la población beneficiaria de proyectos estatales de vivienda y de reforma agraria, y de los ocupantes de predios estatales urbanos y rurales, a través de medios legales, confiables y expeditos.¨
La Comisión entonces tendrá sus ¨medios¨ para verificar la situación de los inmuebles no titulados y la ocupación por décadas puede establecerse con testimonios de los vecinos.
Una vez completada la titulación, sin embargo, se confrontaría el problema de que, urgidos por sus perentorias necesidades, los nuevos propietarios estarían tentados de vender sus remozadas viviendas. En los barrios más pobres existen muchas cuarterías y callejones donde vive mucha gente, pero aun esas viviendas tendrían un mercado más ávido de obtenerlas una vez remozadas.
Tal vez la mayor demanda provendría de los extranjeros que tienen una imagen idílica del CHSD, pero también los nacionales de escasos recursos estarían atraídos. Lo peor sería que algunos inversionistas compren esas cuarterías para hacer allí –de permitirlo las autoridades– edificios nuevos que les generen grandes ganancias.
PROBLEMA PELIAGUDO
Queda claro entonces que retener a la mayoría pobre del CHSD es un problema peliagudo. Sería un error pensar que se resuelve con una normativa de zonificación puesto que la zonificación solo congelaría el estatus quo. Eso solo conviene a los que tengan o adquieran viviendas en las áreas más valiosas del recinto.
Las viviendas pobres adquirirán mayor valor con la remodelación, pero este nunca alcanzaría el valor de las viviendas de las áreas más encopetadas.
Una posible solución podría ser declarar todas las propiedades no tituladas de utilidad pública. Así la propiedad del Estado se formalizaría y este se obligaría a comprar ¨las mejoras¨ (viviendas). Como la intención de los planes de remodelación es favorecer a los más pobres, las viviendas mejor valoradas no tituladas no serían intervenidas y el Estado sencillamente vendería sus derechos de propiedad a los ocupantes. Para las viviendas remodeladas la propiedad quedaría en manos estatales y a los ocupantes se les otorgaría un derecho de ocupación en perpetuidad no transferible. Pero esta solución podría no tener viabilidad política.
De cualquier modo, el imperativo de propiciar el arraigo de los residentes debe complementarse con el de aumentar la población. (Antes de la guerra del 1965 la población era estimada en unos 30,000 habitantes, mientras ahora solo alcanza unos 8,000.)
Por eso no es descabellada la propuesta de que el Estado declare de utilidad pública todas o parte de las edificaciones de la Calle El Conde para reconvertirlas en viviendas, haciendo accesible su adquisición o renta por parte de familias de escasos recursos. Tal reconversión reviviría el ambiente de esa decadente calle y evitaría que se convierta en un solo restaurant, tal y como lleva esa tendencia.
La amenaza de que el CHSD se quede sin una población apreciable es real. Las autoridades deben ponerle atención al problema porque si no encuentran una solución que asegure su permanencia propiciaran la desfiguración de ese recinto histórico. Esa solución no está fácilmente a la vista, por lo cual se tendrá que pensar ¨fuera del cajón¨ para encontrarla.
jpm